Вся необходимая документация для строительства новых или реконструкции эксплуатируемых объектов в настоящий момент регламентируется положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации. Нормы Градостроительного кодекса РФ (ГК РФ) приоритетны перед требованиями законодательных актов о земельном, лесном, водном хозяйствах РФ, охране окружающей среды, объектов культурного наследия, но уступают по значимости действующим техническим регламентам, в том числе Таможенного Союза, законодательсту в сфере обеспечения безопасности населения в случае природных и техногенных чрезвычайных ситуаций, промышленной безопасности и т.д.

ГК РФ регламентирует территориальное планирование и его иерархию, Правила землепользования и застройки, устанавливающие предельные возможности использования земельных участков и допустимые параметры строительства в соответствии с картами градостроительного зонирования и градостроительными регламентами (виды разрешенного использования земли, предельные размеры участков и параметры строительства объектов, ограничения на использование земли и строительство/реконструкцию), а также все этапы осуществления строительства/реконструкции объектов начиная с подготовки проектной документации по планировке территорий и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию. На основании ГК РФ формируются Градостроительные кодексы субъектов федерации (например, Градостроительный кодекс города Москвы от 25.06.2008 года), территориальные планы (Генеральный план развития Москвы до 2025 года формально в виде Закона города Москвы №17 «О Генеральном плане Москвы» от 5.05.2010) и Правила землепользования и застройки.

Следует отметить, что для столицы Правила землепользования и застройки пока существуют только в виде проекта, принятие окончательного решения по которому отложено до 2012 года. Это обусловило возникновение правовой коллизии в части легитимности получения необходимой документации для строительства в Москве и московской области, поскольку согласно ГК РФ с изменениями в разделе 3 статьи 51 после вступления в действие Федерального закона 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» с 1.01.2010 года не допускается выдача разрешений на строительство в случае отсутствия Правил землепользования и застройки. Во всяком случае, существуют определенные риски, что оформленная необходимая для строительства документация и полученное разрешение на строительство после введение в действие Правил землепользования и застройки города Москвы могут быть признаны не соответствующими градостроительным регламентам, если участок застройки и строительный объект попадает под их действие.

В целом необходимая документация для строительства по ГК РФ определяется масштабностью объекта и его назначением и основным право регулирующим документом является разрешение на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления в случае попадания земельного участка и объекта строительства под действие градостроительного регламента в конкретной градостроительной зоне или подзоне, или федеральным органом исполнительной власти (иногда органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в зависимости от полноты их полномочий) для участков, на которые не распространяется действие градостроительного регламента. Разрешение на строительство выдается на основании проверки соответствия разработанной проектной документации градостроительному плану земельного участка (до 2008 года на территории столицы – «Акт разрешённого использования участка территории (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции», в других регионах и до введения в действие ГК РФ – архитектурно-планировочные задания).

Градостроительный план участка, по сути, является исходным документом, без которого невозможно ни выполнить проектирование строительства, ни получить разрешение на строительство. Получить градостроительный план участка в Москве с 2008 года можно в службе «одного окна» Москомархитектуры по установленному регламенту, для чего потребуется предоставить заявление и пакет документов, в который входят: заверенные у нотариуса копии правоустанавливающих документов на участок застройки, кадастровая выписка о земельном участке в оригинале или заверенной копии на электронном носителе и бумажной форме, заверенные копии кадастровых паспортов находящихся на участке эксплуатируемых и недостроенных объектов и заверенные копии свидетельств о государственной регистрации прав на эти объекты, оригиналы или заверенные копии договоров с поставщиками услуг жизнеобеспечения (вода, газ, электричество, канализация, отопление, телекоммуникации), заверенные копии устава юридических субъектов, свидетельств о госрегистрации ИП и юридических лиц, паспортов физических лиц.

Для выполнения проектной документации объектов, не указанных в статье 49 ГК РФ, застройщик предоставляет в проектную организацию градостроительный план участка, результаты инженерных изысканий или договор на их проведение, техусловия для подключения к магистральным коммуникациям инженерных сетей. Согласно ГК РФ инженерные изыскания на участке сегодня стали обязательными и могут проводится только ИП или юридическими лицами, имеющими права доступа к проведению подобных работ. Индивидуальные застройщики при строительстве малоэтажных жилых домов и иных хозяйственных сооружений могут, но не должны разрабатывать проектную документацию на объект строительства.

Выполненная проектная документация, а также результаты инженерных изысканий в составе проекта или автономно должны пройти государственную экспертизу на соответствие требованиям действующих технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам, требованиям пожарной безопасности, охраны объектов культурного наследия и т.д. Не подлежат государственной экспертизе объекты, указанные в статье 49 ГК РФ (в основном объекты малоэтажного строительства) и объекты, для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство (гаражи, строения для ведения дачного или приусадебного хозяйства, временные киоски, навесы, сооружения вспомогательного использования и т.д. в списке п.17 статьи 51 ГК РФ).

Согласно ГК РФ для индивидуальных застройщиков необходимые документы для получения разрешения на строительство состоят из заявления, градостроительного плана, правоустанавливающего документа на участок застройки и план-схемы земельного участка с обозначением места положения возводимого объекта. В случае возведения объектов, не попадающих в перечень статьи 49 ГК РФ, предоставляются следующая необходимая документация для строительства: заявление, градостроительный план и правоустанавливающие документы на участок застройки, проектная документация в соответствии с разделом 7 статьи 51 с изменениями согласно ФЗ N 305 от 22.11.2010.

После получения разрешения на строительство и в случае, если объект попадает под государственный строительный надзор, застройщик в срок не позднее 7 дней с момента получения разрешения обязан предоставить в территориальные органы государственного строительного надзора: копию разрешения на строительство; полный пакет проектной документации, а при получении разрешения на отдельный этап строительства – соответствующий этому этапу объем проектной документации; копию документа, подтверждающего вынесение линий отступа от утвержденных красных линий; общий и специальный журналы учета выполнения работ; положительное решение проводившего государственную экспертизу территориального или федерального органа, если объект подлежит государственной экспертизе согласно ст. 49 ГК РФ.

Безусловно, что разработать, согласовать и утвердить пакет необходимой документации для строительства, особенно в условиях находящегося в стадии обсуждения и доработок Проекта Правил землепользования и застройки города Москвы предельно сложно застройщику любого масштаба объекта недвижимости. Снизить риски получения разрешений на строительство, не соответствующих градостроительным регламентам новых Правил землепользования и застройки, а также ускорить процесс формирования, согласования и утверждения необходимой документации для строительства можно, обратившись в компанию «АБ Арбат», имеющую большой опыт успешной работы в этой сфере деятельности.


Словарь АБ Арбат рекомендует к ознакомлению

Возврат к списку